Hier weitere Überlegungen zu Immobilien:
Immobiliendarlehen in der Krise:
Diese können eine konkrete Gefahr darstellen. Die größte besteht, falls keine Zinsfestschreibung vereinbart wurde. Denn dann bedeutet jede Zinserhöhung sofort eine steigende monatliche Belastung.
Prüfen Sie daher alle Darlehen, ob variable Zinsen vereinbart sind. Wenn ja, müssen Sie dies sofort ändern und eine Zinsfestschreibung mit der Möglichkeit zu Sondertilgungen vereinbaren. Aber auch wenn Sie Zinsfestschreibungen vereinbart haben, kann es während der Krise passieren, dass Sie mit vermieteten Immobilien einige Probleme bekommen: Was tun Sie, wenn Ihr Mieter keine oder nur eine stark reduzierte Miete bezahlt.
Welche Maßnahmen können ergriffen werden, um an Ihr Geld zu kommen? Führt der Gesetzgeber eventuell Regelungen zum Schutz der Mieter ein? Es ist denkbar, dass der Staat die Miete im Krisenfall deckelt. Das geschah in Zeiten der Hyperinflation, wo der Mietzins dann in etwa dem Wert eines Mittagessens entsprach. Die finanzierende Bank will aber weiterhin ihre indexierten, sprich deutlich erhöhten, Raten pünktlich sehen und kann Sie damit unter Druck setzen. Sie sehen, es gibt schon allein mit der Vermietung eine Reihe von Fragen und potentiellen Gefahren.
Darüber hinaus kann ein starker Wertverfall eintreten, wenn viele Immobilienbesitzer pleite gehen und viele Objekte zwangsversteigert werden (hohes Angebot = niedrige Preise). In solch einem Fall kann es sein, dass Ihr Darlehen leicht den Immobilienwert übersteigt. Dies kann Ihre Bank nutzen, um weitere Sicherheitennachschüsse zu fordern. Daher empfehlen einige Krisenratgeber, sich noch möglichst schnell von vermieteten Immobilen zu trennen, wenn es irgendwie möglich ist, sofern sie mit Darlehen belastet sind.
Das Gleiche gilt auch hinsichtlich des verschuldeten, selbst genutzten Eigenheims. Hier lautet der Tipp, man soll das verschuldete Eigenheim lieber verkaufen und dafür schuldenfrei zu Miete wohnen.
Weitere Nachteile von Immobilien:
Grundbesitz ist logischerweise immobil und beinhalten daher das Risiko, dass Sie diesen nicht in Sicherheit bringen können und somit dem Staat ggf. chancenlos ausliefert sind. Der Staat kann nach einer Krise z. B. wie nach dem letzten Krieg auf jede Immobilie und auf jedes Grundstück eine Zwangshypothek eintragen. Es wird dann Beispielsweise eine Hypothek in Höhe von ca. 20% des Immobilienwerts zugunsten des Staates eingetragen. Sie haben dann keine lastenfreie Immobilie mehr bzw. müssten bei einem Verkauf diesen Betrag zwangsweise abführen.
Gold und Silber sind daher wertvolle Alternativen, da dieser Zwangszugriff hierbei nicht möglich ist. Falls Sie sich schon länger mit Entscheidungen hinsichtlich dem Verbleib von Immobilien beschäftigen, sind dies sicher gewichtige Argumente, die Ihren Überlegungen hoffentlich den entscheidenden Anstoß geben.
Werthaltigkeit:
Eine Krise wird einschneidende Auswirkungen auf die Realwirtschaft, die Menschen, das jetzige Geldsystem, Arbeitsplätze, allgemeinen Wohlstand etc. haben. Leider ist zu befürchten, dass sich der Wohlstand in unserem Land auf Jahre gesehen ein ganzes Stück reduzieren wird. Dies hat natürlich Auswirkungen auf die Immobilienwerte. Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie beim Notar unterschrieben und dann auch bezahlt wird. Ein gutes Preisniveau setzt ein gutes Umfeld, zahlungskräftige und -fähige Käufer, gute Mieter, ein intaktes Umfeld, genügend und sichere Arbeitsplätze etc. voraus.
Vieles davon sehe ich in ernsthafter Gefahr. Weniger in den wirtschaftlich starken Regionen wie München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und einigen mehr. Es gibt aber viele Gegenden, wo die Lichter nach und nach aus gehen. Dazu gehören in erster Linie die Neuen Bundesländer, das Ruhrgebiet, das Saarland und viele Landstriche der Peripherie. Leider werden sehr viele Wohnungen zur Kapitalanlage gerade in solchen Lagen verkauft. Denn nur dort können die Immobilienvertriebe sie günstig genug einkaufen, um eine gute Mark damit zu machen.
Prüfen Sie bitte Ihr Portfolio und werten Sie die Standorte gründlich aus. Achten Sie auf die Bevölkerungsentwicklung, das durchschnittliche Einkommen, die Ansiedlung von Firmen, den wirtschaftlicher Zustand und die Perspektive der größten Arbeitgeber, die Anpassungsfähigkeit für zukünftige Veränderungen, die politischen Strömungen etc.
Ich bin ziemlich sicher, dass schon aufgrund des Bevölkerungsrückgangs in der BRD in allen Gebieten, außer den vorgenannten wirklich starken Standorten, in den nächsten 10 bis 20 Jahren deutliche Preiseinbrüche kommen werden. Selbst bei den starken Gegenden ist abzusehen, dass es trotz des anscheinend moderaten Preisanstiegs der letzten Jahre zu einer Preisreduzierung kommen wird. Denn die heutigen Preise sind durch das viele, künstlich erzeugte Geld höher als der unbeeinflusste Marktpreis wäre. Man kann sagen, dass jede Immobilien einen „Inflationsbeitrag“ eingepreist hat.
Groschengrab:
Schon jetzt können Sie in verschiedenen Teilen der Bundesrepublik Häuser, Wohnungen und Grundstücke ab € 5.000,-- ersteigern oder von Banken günstig kaufen. Selbst in den wirtschaftlich guten Regionen gehen Häuser heutzutage oft für den halben Preis weg. All dies ohne die große Krise. Wenn Sie eine werthaltige Immobilie an einem Standort haben, der sich über Jahre kontinuierlich oder plötzlich verschlechtert, reißt dies den Wert Ihrer Immobilie in den Keller.
Ein schönes Einfamilienhaus zum Beispiel in einer Gegend, wo in der Nachbarschaft mehrere Objekte versteigert oder günstig verhökert werden, reduziert den Wert Ihres Hauses enorm. Daher ist man bei Immobilien auch auf das Wohl und Wehe seiner Nachbarn angewiesen.
Wenn Sie viele Immobilien besitzen, verbleibt die Frage, ob Sie die jeweiligen Entwicklungen immer im Auge haben und rechtzeitig reagieren können. Ein Immobilienverkauf dauert leicht sechs Monate oder länger. Und daher ist die Frage – speziell bei einer hereinbrechenden Krise - ob Sie der negativen Entwicklung rechtzeitig entkommen können.
Ein Investment in „sicheren“ Immobilien kann sich leicht als Luftblase erweisen. Das Magazin „Der Stern“ schrieb in einer Reportage Anfang Oktober 2007, dass in den USA täglich hunderte Häuser zwischen $ 2.000 bis $ 5.000,-- das Stück versteigert werden. Immobilien sind meiner Meinung nach kein einfaches Investment. Denn kaum jemand verfügt über das nötige Wissen, um den Wert der Immobilien richtig beurteilen zu können.
Wer kann die Lage, Bausubstanz, Entwicklung des Standorts, die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten etc. richtig taxieren? Und dies bei einer Investition, die ca. das 4 bis 8 fache des Jahreseinkommens ausmacht? In diesem Sektor wird meiner Beobachtung nach schon seit langer Zeit ohne Finanzkrise enorm viel Geld versenkt.
Neulich schrieb die Süddeutsche Zeitung, dass die meisten Anleger mit vermieteten Eigentumswohnungen meist kein Geld verdienen. Was denken Sie, wie es bei einer Krise mit stark fallenden Preisen sein wird. Ziehen Sie lieber jetzt die Reißleine, ein Schrecken mit Ende ist besser als ein Schrecken ohne Ende. Jetzt verlieren Sie vielleicht € 20.000,--. Wenn Ihre Wohnung keine Mieter mehr findet und nur noch € 25.000,-- wert ist, sind Sie pleite.
Tilgungsfreie Darlehen: Sehr gefährlich sind Darlehen, die während der Laufzeit nicht getilgt werden, sondern deren Rückzahlung auf einem separatem Konto angespart wird. Dies geschieht meist in Form einer Kapitallebensversicherung oder durch Aktienfonds. Das wird gemacht, weil bei solch einer Finanzierung die absetzbaren Zinsen über die gesamte Laufzeit unverändert hoch bleiben, da das Darlehen ja nicht getilgt wird. Ein weiterer gewichtiger Grund ist, dass diese Art der Finanzierung dem Vermittler eine hohe stornosichere Provision bringt.
Nur, was passiert, wenn die Ablaufleistung der Versicherung oder des Fonds das Darlehen nicht abdeckt? Aufgrund der drohenden Gefahren auf dem Finanzsektor und der Tatsache, dass die Not leidenden Kredite aus den USA sicher auch an Versicherungsunternehmen verkauft wurden, kann es sein, dass die Ablaufleistung um einen wesentlichen Teil unter dem Darlehen bleibt. Aus diesem Grunde kann die Bank während der Laufzeit Sicherheitennachschüsse fordern, oder Sie müssen am Schluss plötzlich einen großen Betrag auf den Tisch legen.
Jetzt sind die Strukturen und Preise noch stabil. Stossen Sie daher Immobilien an fraglichen Standorten ab, und investieren Sie ggf. in guten und zukunftsträchtigen Gebieten. Oder gehen Sie ganz aus Immobilien raus.
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