Die größte Gefahr – insbesondere bei finanzierten Immobilien – stellt ein möglicher Wertverlust dar. Die Immobilienpreise hängen von der Kaufkraft der Menschen und der Verfügbarkeit von Darlehen ab. Beides ist rückläufig und dies wird sich negativ auf die Preise auswirken. Sobald diese fallen, kann dies schnell dazu führen, dass die Bank weitere Sicherheiten fordert. Kann man diese nicht beibringen, ist man dem Druck der Bank ausgeliefert.

Bei vermieteten Immobilien besteht zudem die Gefahr, dass man für die erwartete Miethöhe keine Mieter mehr findet, man Mietausfälle verkraften muss oder die Mieter gar nicht mehr bezahlen (Mietnomaden).

Angesichts der Finanznot von Gemeinden und Kommunen steigen Abgaben und Gebühren; mancherorts werden auch Straßenausbaumaßnahmen verstärkt auf die angrenzenden Immobilienbesitzer umgelegt.

Es ist möglich, dass der Staat die Miete bei einer starken Inflation im Krisenfall in einer gewissen Höhe deckelt. Das geschah in Zeiten der Hyperinflation, wo der monatliche Mietzins dann in etwa dem Wert eines Mittagessens entsprach. Die finanzierende Bank verlangt aber auch in solchen Zeiten weiterhin ihre indexierten – sprich der Preisentwicklung angepassten – Raten und wird sie pünktlich am Monatsende abbuchen. Sollten diese nicht eingelöst werden, tritt Verzug ein und der Weg, um auf weitere Sicherheiten zuzugreifen, ist nicht weit. Die Vermietung fremdfinanzierter Immobilien wirft einige Fragen auf und enthält einige Gefahrenfelder.

Welche Auswirkungen hat die Krise auf die Immobilienpreise?

Darüber hinaus kann ein starker Wertverfall eintreten, wenn andere Immobilienbesitzer Pleite gehen und viele Objekte zwangsversteigert werden (hohes Angebot = niedrige Preise). In solch einem Fall kann es sein, dass Ihr Darlehen leicht den Immobilienwert übersteigt. Dies kann Ihre Bank nutzen, um weitere Nachschüsse bezogen auf die Sicherheiten zu fordern. Daher empfehlen einige Krisenratgeber, sich noch möglichst schnell von vermieteten Immobilen zu trennen, wenn irgendwie möglich, sofern sie mit Darlehen belastet sind.

Das Gleiche gilt auch bei einem selbst genutzten, aber verschuldeten Eigenheim. Hier wäre man ebenfalls besser bedient, wenn das verschuldete Eigenheim verkauft und dafür schuldenfrei zur Miete wohnt.

Welche weiteren Nachteile hat Grundbesitz im Krisenfall?

Immobilien sind logischerweise immobil und daher kann man über diese Vermögenswerte nicht flexibel verfügen. Man ist daher staatlichen Zwangsabgaben chancenlos ausliefert. Es ist im Krisenfall wie beispielsweise nach dem letzten Krieg denkbar, dass der Staat auf jede Immobilie und auf jedes Grundstück eine Zwangshypothek eintragen lässt. Die umfassende Datenerfassung im Mai 2011 durch Zensus lassen schon mal auf eine Vorbereitung für Zwangshypotheken vermuten.

In solch einem Fall hat man keine lastenfreie Immobilie mehr bzw. müssten bei einem Verkauf diesen Betrag zwangsweise abführen. Gold und Silber sind daher wertvolle Alternativen, da dieser Zwangszugriff hierbei nicht möglich ist. Falls Sie sich schon länger mit Entscheidungen hinsichtlich des Verbleibs von Immobilien beschäftigen, sind dies sicher gewichtige Argumente, die Ihren Überlegungen hoffentlich den entscheidenden Anstoß geben.

Wie wirkt sich eine einbrechende Kaufkraft in der Krise auf die Immobilienpreise aus?

Eine Krise hat einschneidende Auswirkungen auf die Realwirtschaft, die Menschen, das jetzige Geldsystem, Arbeitsplätze, den allgemeinen Wohlstand etc. Leider ist zu befürchten, dass sich der Wohlstand in unserem Land auf Jahre gesehen ein ganzes Stück reduzieren wird. Dies hat natürlich Auswirkungen auf die Immobilienwerte.

Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie letztendlich beim Notar unterschrieben und dann auch bezahlt wird. Ein gutes Preisniveau setzt ein gutes Umfeld, zahlungskräftige und -fähige Käufer, gute Mieter, genügend sichere Arbeitsplätze etc. voraus. Vieles ist in ernsthafter Gefahr.

Ich kenne einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt und er sagt, laut seiner Kenntnis laufen in Nordrheinwestfalen (Ein Bundesland in der BRD) in circa einem Viertel aller Wohnungseigentümergemeinschaften gegen 20 % der Miteigentümer Vollstreckungsmaßnahmen, weil sie ihren Verpflichtungen nicht nach kommen.

Welche Gefahren haben Immobilien als Kapitalanlage?

Leider werden sehr viele Wohnungen zur Kapitalanlage gerade in strukturschwachen Regionen Lagen verkauft. Denn nur dort können die Immobilienvertriebe sie günstig genug einkaufen, um einen guten Gewinn zu erzielen. Prüfen Sie bitte Ihr Portfolio und werten Sie die Standorte gründlich aus. Achten Sie auf die Bevölkerungsentwicklung, das durchschnittliche Einkommen, die Ansiedlung von Firmen, den wirtschaftlicher Zustand und die Perspektive der größten Arbeitgeber, die Anpassungsfähigkeit für zukünftige Veränderungen, die politischen Strömungen etc.

Auch die demografische Entwicklung wird rückläufige Immobilienprise nach sich ziehen. Selbst bei den starken Gegenden ist abzusehen, dass es trotz des anscheinend moderaten Preisanstiegs der letzten Jahre zu einer Preisreduzierung kommen wird. Denn die heutigen Werte sind durch das viele, künstlich erzeugte Geld höher als der unbeeinflusste Marktpreis wäre. Man kann sagen, dass jede Immobilie einen „Inflationsbeitrag“ eingepreist hat.

Wie weit können die Immobilienpreise in der Krise fallen?

Schon jetzt kann man in verschiedenen Teilen der Bundesrepublik Häuser, Wohnungen und Grundstücke ab 5.000 Euro ersteigern oder von Banken günstig kaufen. Selbst in den wirtschaftlich guten Regionen gehen Häuser derzeit oft für den halben Preis weg. All dies ohne die große Krise. Wenn Sie eine werthaltige Immobilie an einem Standort haben, der sich über Jahre kontinuierlich oder plötzlich verschlechtert, reißt dies den Wert Ihrer Immobilie in den Keller.

Ein schönes Einfamilienhaus in einer Gegend, wo in der Nachbarschaft mehrere Objekte versteigert oder günstig verhökert werden, reduziert den Wert Ihres Hauses enorm. Daher ist man bei Immobilien auch auf das Wohl und Wehe seiner Nachbarn angewiesen. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, verbleibt die Frage, ob Sie die jeweiligen Entwicklungen immer im Auge haben und rechtzeitig reagieren können. Ein Immobilienverkauf dauert leicht sechs Monate oder länger. Und daher ist die Frage – speziell bei einer hereinbrechenden Krise – ob Sie der negativen Entwicklung rechtzeitig entkommen können.

Sind Immobilien “krisensicher”?

Ein Investment in „sicheren“ Immobilien kann sich leicht als Luftblase erweisen. Als beispielsweise die Aktienbörsen in den USA zwischen 1929 und 1932 zusammenbrachen, verlor der Dow-Jones-Industrie-Index ca. 90 % seines Wertes. Immobilien, Wohnhäuser und kommerziell genutzte Gebäude, verloren bis zu 80 % ihres Wertes. Das Magazin „Der Stern“ schrieb in einer Reportage Anfang Oktober 2007, dass in den USA täglich hunderte Häuser zwischen 2.000 bis 5.000 Dollar pro Einheit versteigert werden.

Immobilien sind auch ohne Krise kein einfaches Investment

Denn kaum jemand verfügt über das nötige Wissen, um den Wert der Immobilien richtig beurteilen zu können. Wer kann die Lage, Bausubstanz, Entwicklung des Standorts, die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten etc. richtig taxieren? Und dies bei einer Investition, die ca. das vier bis achtfache des Jahreseinkommens ausmacht? In diesem Sektor wird meiner Beobachtung nach schon seit langer Zeit ohne Finanzkrise enorm viel Geld versenkt.

Neulich schrieb die Süddeutsche Zeitung, dass die meisten Anleger mit vermieteten Eigentumswohnungen kein Geld verdienen. Was denken Sie, wie es bei einer Krise mit stark fallenden Preisen sein wird. Ziehen Sie lieber jetzt die Reißleine, ein Schrecken mit Ende ist besser als ein Schrecken ohne Ende. Jetzt verlieren Sie vielleicht 20.000 Euro. Wenn Ihre Wohnung keine Mieter mehr findet und nur noch 25.000 Euro wert ist, sind Sie pleite.

Zwei wichtige Tipps für alle Immobiliendarlehen

1. Bei bestehenden Krediten sollten Sie bei Ihrer Bank eine Teillöschungsbewilligung über den Teil der bereits getilgten Hypothek fordern. Damit kann die Grundschuld anteilig gelöscht werden. Das kostet etwas Geld, verhindert jedoch, dass ein Aufkäufer des Darlehens die ursprüngliche, volle Grundschuld vollstrecken kann.

2. Sie können mit Ihrer Bank vereinbaren, dass ein Verkauf des Darlehens ausgeschlossen wird. Die Bank sollte es ohne Gebühren mitmachen, es könnte aber auch sein, dass dies ein halbes Prozent mehr Zinsen kostet. Dies sollte Ihnen aber Ihrer Sicherheit wert sein.