Immobilien, besonders fremdfinanzierte, bergen Risiken

Die größte Gefahr – insbesondere bei fremdfinanzierten Immobilien – stellt der mögliche Wertverlust dar. Die Immobilienpreise hängen stark von der wirtschaftlichen Dynamik und der Verfügbarkeit von Darlehen ab. Diese Faktoren entwickeln sich beide höchst unstetig und machen das Verhalten der Immobilien-Marktwerte unberechenbar. Sobald die Immobilienpreise das nächste Mal fallen, kann dies schnell dazu führen, dass die Bank weitere Sicherheiten fordert. Werden diese nicht beigebracht, ist man dem Druck der Bank ausgeliefert.

Bei vermieteten Immobilien besteht zudem die Gefahr, dass die erwartete Miethöhe nicht erzielt wird, Mietausfälle verkraften werden müssen oder die Mieter gar nicht mehr zahlen (Mietnomaden).

Angesichts der Finanznot von Gemeinden und Kommunen steigen Abgaben und Gebühren; mancherorts werden auch Straßenbaumaßnahmen verstärkt auf die angrenzenden Immobilienbesitzer umgelegt.

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Es ist möglich, dass der Staat das Mietniveau bei einer starken Inflation bzw. im Krisenfall deckelt. Das geschah in Zeiten der Hyperinflation, in der der monatliche Mietzins in etwa dem Wert eines Mittagessens entsprach (Siehe Buch „Die Welt von Gestern“ Stefan Zweig). Die finanzierende Bank verlangt aber auch in solchen Zeiten weiterhin ihre indexierten – sprich der Preisentwicklung angepassten – Raten und wird sie pünktlich am Monatsende abbuchen. Sollten diese nicht eingelöst werden, tritt der Verzug ein, was der Bank die Möglichkeit für weitere Zwangsmaßnahmen gibt. Die Vermietung fremdfinanzierter Immobilien birgt diverse Gefahrenfelder.

Welche Auswirkungen hat die Krise auf die Immobilienpreise?

Darüber hinaus kann ein starker Wertverfall eintreten, wenn andere Immobilienbesitzer Pleite gehen und viele Objekte zwangsversteigert werden (hohes Angebot = niedrige Preise). In solch einem Fall tritt rasch der Fall ein, dass der Darlehenswert den Immobilienwert übersteigt. Dies kann die Bank nutzen, um weitere Sicherheiten zu fordern. Daher empfehlen einige Krisenratgeber, sich wenn irgend möglich noch schnell von vermieteten Immobilen zu trennen, sofern sie mit Darlehen belastet sind.

Das Gleiche gilt auch bei einem selbst genutzten, aber verschuldeten Eigenheim. Hier wäre man ebenfalls besser bedient, wenn man das verschuldete Eigenheim verkauft und stattdessen schuldenfrei zur Miete wohnt.

Welche weiteren Nachteile hat Grundbesitz im Krisenfall?

Immobilien sind, wie der Name sagt, nicht mobil, weshalb man über diese Art von Vermögenswerten nicht flexibel verfügen kann. Man ist daher staatlichen Zwangsabgaben chancenlos ausliefert. Es ist im Krisenfall denkbar, dass der Staat wie zuletzt nach dem zweiten Weltkrieg auf jede Immobilie und jedes Grundstück eine Zwangshypothek eintragen lässt. Die umfassende Datenerfassung durch den bundesweiten Zensus im Mai 2011 sahen Viele als Vorbereitung für kommende Zwangshypotheken.

Dadurch wäre eine schuldenfreie Immobilie plötzlich wieder mit einer Verpflichtung belastet und der Eigentümer muss diese abbezahlen oder beim Verkauf einen Teil des Erlöses an den Staat abführen. In einem solchen Falle erweisen sich Gold und Silber als wertvolle Alternativen, da ein solcher Zwangszugriff dort nicht möglich ist. Falls Sie sich schon länger mit Entscheidungen hinsichtlich des Verbleibs von Immobilien beschäftigen, sind dies Argumente, die Ihren Überlegungen hoffentlich den entscheidenden Anstoß geben.

Wie wirkt sich eine einbrechende Kaufkraft in der Krise auf die Immobilienpreise aus?

Eine Krise hat einschneidende Auswirkungen auf die Realwirtschaft, auf die Menschen und deren Zuversicht und Konsumfreude, auf das jetzige Geldsystem, auf Arbeitsplätze, und vieles mehr. Da zu erwarten ist, dass sich der Gesamt-Wohlstand in unserem Land auf Jahre gesehen weiter reduzieren wird, hat dies natürlich auch Auswirkungen auf die Immobilienwerte.

Ein gutes Preisniveau setzt ein gutes Umfeld, zahlungskräftige und -fähige Käufer, solvente Mieter, genügend sichere Arbeitsplätze, usw. voraus. Vieles davon ist in ernsthafter Gefahr, erst recht, wenn man bedenkt, wie viele Dinge schon jetzt im Argen liegen. So erzählte mir ein auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt, dass laut seiner Kenntnis in Nordrhein Westfalen in etwa einem Viertel aller Wohnungseigentümergemeinschaften Vollstreckungsmaßnahmen gegen Miteigentümer laufen, weil diese ihren Verpflichtungen nicht nachkommen.

Welche Gefahren bergen Immobilien als Kapitalanlage?

Leider werden gerade in strukturschwachen Regionen sehr viele Wohnungen als Kapitalanlage verkauft. Denn nur dort können die Immobilienvertriebe sie günstig genug einkaufen, um einen guten Gewinn zu erzielen. Dabei wird eine hohe Miete einkalkuliert, die in dem wirtschaftlich schwierigen Umfeld jedoch nicht wirklich erreicht wird. Prüfen Sie deshalb Ihr Portfolio und werten Sie die Standorte gründlich aus. Achten Sie auf die Bevölkerungsentwicklung, das durchschnittliche Einkommen, die Ansiedlung von Firmen, den allgemeinen wirtschaftlichen Zustand und die Perspektive der größten Arbeitgeber, die Anpassungsfähigkeit für künftige Veränderungen, die politischen Strömungen, etc.

Auch die demografische Entwicklung wird rückläufige Immobilienpreise nach sich ziehen. Selbst bei den strukturstarken Gegenden ist abzusehen, dass der moderate Preisanstieg der letzten Jahre von einem langfristigen Preisrückgang abgelöst wird. Denn die heutigen Werte sind durch das viele, künstlich erzeugte Geld wesentlich höher als sie es in einem unbeeinflussten Markt wären. Man kann sagen, dass derzeit jede Immobilie einen „Inflationsbeitrag“ eingepreist hat.

Wie weit können die Immobilienpreise in der Krise fallen?

Schon jetzt kann man in verschiedenen Teilen der Bundesrepublik Häuser, Wohnungen und Grundstücke zum Spottpreis von wenigen Tausend Euro ersteigern oder von Banken kaufen. Selbst in den wirtschaftlich starken Regionen gehen Immobilien mit einem kräftigen Abschlag über den Tisch. All dies geschieht auch ohne große Krise. Wenn Sie eine werthaltige Immobilie an einem Standort haben, der über Jahre kontinuierlich oder plötzlich abbaut, erleben Sie einen steilen Wertverfall.

Ein schönes Einfamilienhaus in einer Gegend, wo in der Nachbarschaft mehrere Objekte versteigert oder günstig verhökert werden, verliert ungeachtet seiner Qualität enorm an Wert. Man ist bei Immobilien von diversen äußeren Faktoren abhängig, die man kaum selbst beeinflussen kann. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, sind Sie zwar im Vorteil, doch es bleibt die Frage, ob Sie alle Entwicklungen gleichzeitig im Auge behalten und rechtzeitig reagieren können. Ein Immobilienverkauf dauert leicht sechs Monate oder länger. Daher bestehen Zweifel, ob negativen Entwicklungen rechtzeitig zuvorgekommen werden kann – besonders bei einer hereinbrechenden Krise.

Sind Immobilien „krisensicher“?

Ein Investment in „sichere“ Immobilien kann sich leicht als Luftblase erweisen. Als die Aktien in den USA zwischen 1929 und 1932 zusammenbrachen, verlor der Dow-Jones-Industry-Index circa 90 % seines Wertes. Immobilien, Wohnhäuser und kommerziell genutzte Gebäude verloren bis zu 80 % ihres Wertes. Auch heute werden in den USA nach wie vor täglich hunderte Häuser zu Schleuderpreisen zwischen 2.000 und 5.000 Dollar versteigert.

Immobilien sind auch ohne Krise kein einfaches Investment

Kaum jemand verfügt über alles nötige Wissen, um den Wert einer Immobilien richtig einzuschätzen. Wer kann schon Lage, Bausubstanz, Entwicklung des Standorts, die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten, etc. wirklich richtig taxieren? Und dies bei einer Investition, die das vier- bis achtfache eines durchschnittlichen Jahreseinkommens ausmacht? In diesem Sektor wird meiner Beobachtung nach schon seit geraumer Zeit auch ohne Einflüsse einer „echten“ Finanzkrise enorm viel Geld verbrannt.

Zwei wichtige Tipps für alle Immobiliendarlehen

1. Bei bestehenden Krediten sollten Sie bei Ihrer Bank eine Teillöschungsbewilligung über den Teil der bereits getilgten Hypothek fordern. Die Grundschuld kann anteilig gelöscht werden. Das kostet etwas Geld, verhindert jedoch, dass ein Aufkäufer des Darlehens die ursprüngliche, volle Grundschuld vollstrecken kann.

2. Sie können mit Ihrer Bank vereinbaren, dass ein Verkauf des Darlehens ausgeschlossen wird. Die Bank sollte das eigentlich ohne Gebühren mitmachen, doch es könnte sein, dass dafür ein halbes Prozent mehr Zins verlangt wird. Das sollte Ihnen Ihre Sicherheit allerdings wert sein.